Miami Private InvestigationsEl fraude de escrituras, también llamado fraude de propiedad o robo de título de propiedad, ocurre cuando alguien registra un documento falsificado o fraudulento que aparenta vender, transferir o usar como garantía de un préstamo una propiedad que no le pertenece. El Registro del Condado y Contralor de Miami-Dade (Clerk of the Court and Comptroller) lo describe con claridad: una persona “utiliza un documento falsificado para vender, transferir o gravar una propiedad que no le pertenece”. Aun cuando el documento falsificado no tenga efecto legal, puede hacer que, ante el resto del mundo, parezca que la titularidad cambió. Revertir eso toma tiempo, dinero y una orden judicial. Esta guía explica a quién se ataca, las señales de alerta, lo que dice la ley de Florida, qué hacer si le sucede a usted y en qué punto interviene un investigador con licencia.
Cómo funciona el fraude de escrituras
El esquema es sencillo. Un estafador prepara una escritura, a menudo una escritura de finiquito (quitclaim deed), con la firma falsificada del verdadero propietario y la registra en los Registros Oficiales del condado. Con una escritura registrada en mano, puede intentar vender la propiedad a un comprador desprevenido, pedir un préstamo con ella como garantía, alquilarla a inquilinos que no sospechan nada o simplemente ocuparla. Como las oficinas de registro inscriben los documentos que cumplen los requisitos formales en lugar de investigar quién los firmó, una escritura falsificada puede permanecer en el registro público hasta que alguien lo note.
Quiénes corren mayor riesgo
- Dueños de terrenos baldíos y casas vacías, donde no hay nadie cerca que note alguna actividad.
- Propietarios que viven fuera del estado o en el extranjero, lo que describe a muchos dueños de condominios y propiedades de inversión en Miami.
- Propiedades pagadas en su totalidad, sin un prestamista hipotecario vigilando el título.
- Propietarios mayores y sucesiones, incluidas las propiedades que todavía figuran a nombre de una persona fallecida.
- Propiedades de alquiler, donde un nuevo ocupante puede no llamar la atención.
Señales de alerta que enumera el Registro del Condado
La página de fraude de propiedad del Registro del Condado de Miami-Dade indica a los propietarios que actúen si se enteran de cualquiera de las siguientes situaciones:
- Un aviso de cortesía sobre fraude de parte de la oficina del Registro del Condado.
- Un documento registrado sobre su propiedad que usted nunca firmó, o que transfiere la titularidad sin su conocimiento.
- Un documento registrado firmado por alguien que ya había fallecido.
- Un préstamo tomado sobre su propiedad sin su conocimiento.
- Su factura de impuestos sobre la propiedad o sus avisos dejan de llegar.
- Un aviso de incumplimiento (notice of default) cuando usted ha pagado la casa en su totalidad, o cuando está al día con su hipoteca.
- Documentos de préstamo o de bienes raíces en el correo por una transacción que usted nunca hizo.
- Una llamada, correo electrónico o mensaje de texto sospechoso sobre su propiedad, o un enlace a un sitio web distinto de miamidadeclerk.gov.
La página sobre fraude de escrituras del Registro del Condado agrega dos hábitos prácticos: esté atento a su Aviso de Impuestos Propuestos (Notice of Proposed Taxes), que los propietarios deben recibir a fines de agosto de cada año, y revise periódicamente el propietario registrado en el Tasador de Propiedades (Property Appraiser). La Oficina del Registrador del Condado (County Recorder) también envía una carta de cortesía al propietario cada vez que se registra una escritura de finiquito.
Inscríbase en la Alerta de Fraude de Propiedad
El paso más útil es inscribirse en la Alerta de Fraude de Propiedad (Property Fraud Alert) del Registro del Condado, que le envía un correo electrónico dentro de las 24 horas cuando se registra un documento que afecta su propiedad. El Registro del Condado es claro en que no puede impedir que se presente una escritura fraudulenta, pero le permite responder con rapidez. Si tiene propiedades en más de un condado, verifique si la oficina de registro de cada condado ofrece un servicio de notificación similar e inscríbase también allí.
Lo que dice la ley de Florida
Registrar un documento falso contra la propiedad de alguien es un delito. Bajo el art. 817.535, Estatutos de Florida, quien presente, o le ordene a alguien que presente, “con la intención de defraudar u hostigar a otra persona”, un instrumento que contenga una declaración sustancialmente falsa, ficticia o fraudulenta que pretenda afectar el interés de un propietario sobre un bien inmueble, comete un delito grave de tercer grado. Una segunda infracción o infracciones posteriores constituyen un delito grave de segundo grado. El estatuto define “instrumento” de manera amplia, abarcando escrituras, hipotecas, gravámenes, sentencias, contratos de arrendamiento y cartas de pago, entre otros. Las leyes de falsificación y hurto también pueden aplicarse, y eso corresponde resolverlo a las autoridades y a los fiscales.
Qué hacer si se registra una escritura falsificada sobre su propiedad
El Registro del Condado recomienda estos pasos:
- Reporte el delito de inmediato a las autoridades. La página sobre fraude de escrituras del Registro del Condado indica un contacto en la Oficina del Sheriff de Miami-Dade para escrituras presuntamente fraudulentas.
- Contrate a un abogado y presente una demanda para sanear el título (quiet title). Una sentencia definitiva que sanee el título debe ordenar al Registro del Condado que elimine la escritura fraudulenta de los Registros Oficiales.
- Registre un aviso de litigio pendiente (lis pendens) una vez presentado el caso, lo que advierte al público de que existe una demanda relacionada con la propiedad.
- Comuníquese con el Tasador de Propiedades y el Recaudador de Impuestos (Tax Collector). Una escritura fraudulenta puede cambiar la dirección postal registrada, de modo que las facturas de impuestos se envíen a otro lugar. Los impuestos impagos pueden llevar con el tiempo a una venta por escritura fiscal (tax deed sale).
- Solicite una copia certificada de la escritura registrada a la Oficina del Registrador del Condado para su abogado y el reporte policial.
Si la propiedad está vacía y sospecha que alguien vive allí sin permiso, notifique a las autoridades. No intente desalojar a los ocupantes usted mismo.
En qué ayuda un investigador privado
La propia orientación del Registro del Condado señala que “a veces puede ser difícil localizar a los estafadores para notificarlos”. Ese es precisamente el vacío que llena un investigador con licencia. Trabajando junto a su abogado, un investigador puede:
- Rastrear el rastro documental. Quién preparó la escritura, quién la notarizó y fue testigo, quién es el “comprador” o beneficiario (grantee), y si los mismos nombres aparecen en otros registros recientes.
- Desenmascarar entidades. Las transferencias fraudulentas a menudo van a una LLC recién creada. La División de Corporaciones de Florida (Sunbiz) muestra funcionarios, agentes registrados y direcciones, lo que puede conectar una empresa fantasma con personas reales.
- Localizar a las personas involucradas para que puedan ser nombradas y notificadas en la acción de saneamiento de título. Vea nuestros servicios de localización de personas (skip trace).
- Documentar la ocupación de una propiedad vacía mediante vigilancia legal: quién entra y sale, qué vehículos hay y si la propiedad se está anunciando para alquiler o venta.
- Buscar otras víctimas y bienes. Las redes de fraude rara vez se detienen en una sola propiedad. Una verificación de bienes y una investigación de antecedentes pueden revelar registros relacionados, demandas y cualquier cosa que valga la pena perseguir en un reclamo civil.
Una lista de verificación de prevención para propietarios de Miami-Dade
- Inscriba en la Alerta de Fraude de Propiedad cada propiedad que posea.
- Busque su parcela en el sitio del Tasador de Propiedades varias veces al año y confirme el propietario registrado y la dirección postal.
- Asegúrese de recibir su Aviso de Impuestos Propuestos cada agosto y su factura de impuestos cada año. Si alguno no llega, averigüe por qué.
- Mantenga actualizada la dirección postal registrada, sobre todo si vive fuera de Florida.
- Pídale a alguien de confianza que revise con regularidad las propiedades vacías.
- Trate con sospecha las ofertas inesperadas para comprar su propiedad, o las llamadas sobre “problemas con su título”, hasta verificarlas.
Si está enfrentando un patrón más amplio de engaño, como una hipoteca obtenida a su nombre o un familiar que transfiere una propiedad sin autorización, nuestro equipo de investigaciones de fraude puede definir qué debe documentarse para su abogado.