Miami Private InvestigationsAntes de presentar una acción por defectos de construcción en Florida, el reclamante debe entregar una notificación de reclamo por escrito que haga referencia al Capítulo 558 al contratista, subcontratista, proveedor o profesional de diseño, según corresponda, al menos 60 días antes de presentar la demanda, o 120 días para una asociación que represente más de 20 parcelas (s. 558.004(1)(a), F.S.). La notificación debe describir cada presunto defecto con un detalle razonable e identificar su ubicación, con base en al menos una inspección visual por parte del reclamante o sus agentes (s. 558.004(1)(b)). Una demanda presentada sin cumplir con este requisito queda suspendida ante una moción oportuna (s. 558.003, F.S.). La investigación previa a la notificación responde tres preguntas: quién construyó, diseñó y suministró la obra, y bajo qué nombres legales; qué muestra el registro público sobre permisos, licencias y quejas; y cómo lucen los defectos, documentados lo suficientemente bien como para poder localizarlos.
Este artículo trata sobre los reclamos por daños a la propiedad. El Capítulo 558 no cubre los reclamos por lesiones personales derivadas de un defecto (s. 558.002(1), F.S.); para esos casos, consulte nuestra lista de verificación de investigación previa a la demanda para abogados de lesiones personales. Nuestra guía principal sobre la investigación previa a la demanda cubre el enfoque general.
¿Quién debe recibir una notificación bajo el Capítulo 558?
Las definiciones del estatuto delimitan el terreno (s. 558.002):
- Contratista: una persona que se dedica legalmente al negocio de diseñar, desarrollar, construir, fabricar, reparar o remodelar bienes inmuebles.
- Subcontratista: un contratista que realiza trabajo y suministra materiales en nombre de otro contratista.
- Proveedor: una persona que suministra únicamente materiales, equipos u otros insumos.
- Profesional de diseño: una persona con licencia en Florida como arquitecto, arquitecto paisajista, ingeniero, agrimensor o geólogo, o un diseñador de interiores registrado.
Si el reclamo surge de un trabajo realizado bajo un contrato, la notificación debe entregarse a la persona con quien el reclamante contrató (s. 558.004(1)(a)). Esa parte puede luego remitir una copia, dentro de los 10 días (30 para una asociación grande), a otros que considere responsables de defectos específicos (s. 558.004(3)). Depender del contratista general para incorporar a todos es una decisión, no un plan; el abogado está en mejor posición si conoce el elenco completo antes de decidir a quién notificar directamente. Entre los reclamantes se incluyen los compradores posteriores y las asociaciones (s. 558.002(3)), quienes a menudo no tienen ningún expediente de contrato.
¿Cómo identifica un investigador a cada entidad responsable?
Los proyectos de construcción generan un rastro documental, y la mayor parte de él es público:
- Permisos de construcción e inspecciones. Los registros de permisos del departamento de construcción del condado o del municipio enumeran al titular del permiso, el alcance de la obra, los permisos de oficios para techos, plomería, trabajo eléctrico y mecánico, los resultados de las inspecciones y la fecha del certificado de ocupación o de terminación. Los permisos de oficios suelen ser la vía más rápida hacia los subcontratistas.
- Licencias. Los registros públicos de licencias del Departamento de Regulación Empresarial y Profesional (DBPR) muestran quién posee una licencia de contratista o de diseño y su estado. Una organización empresarial contrata a través de un agente calificador, y la solicitud nombra a la entidad, sus directivos y cualquier nombre ficticio (s. 489.119(2)(a), F.S.). Si el contratista tenía licencia para el alcance del trabajo es importante: los contratos celebrados por un contratista sin licencia no son exigibles por ese contratista (s. 489.128(1), F.S.).
- Nombres legales. Los registros de la División de Corporaciones en Sunbiz indican el nombre exacto de la entidad, su estado, sus directivos y el agente registrado; las inscripciones de nombres ficticios vinculan los nombres comerciales con los propietarios. Los constructores suelen usar una entidad separada para cada proyecto, y algunas se disuelven después del cierre.
- Documentos registrados. Los avisos de inicio de obra, los gravámenes de construcción y las liberaciones en los registros oficiales del condado con frecuencia nombran al propietario, al contratista, al fiador y a los titulares de gravámenes — una lista ya hecha de quién trabajó en la obra y quién suministró los materiales.
- Quejas y demandas previas. El historial disciplinario del DBPR y los registros judiciales de otros reclamos por defectos contra el mismo constructor u oficio, que fundamentan la evaluación del abogado.
Nuestro trabajo de diligencia debida corporativa emplea los mismos métodos para mapear entidades relacionadas y sus directivos.
¿Cómo debe lucir la documentación de los defectos?
La notificación debe ubicar cada defecto lo suficientemente bien como para que las partes que respondan puedan encontrarlo sin una carga indebida, y el reclamante no tiene obligación de realizar pruebas destructivas ni de otro tipo para la notificación (s. 558.004(1)(b)). Ese es un estándar de documentación, no uno de ingeniería. Las fotografías y los videos de un investigador deben estar fechados, tomados con referencias de escala y tomas de contexto, vinculados a un plano de planta o a un mapa de unidad y elevación, y registrados de modo que cada imagen se corresponda con un defecto numerado. Los ingenieros y otros expertos responden sobre la causa y la reparación; el expediente del investigador muestra qué era visible y dónde.
Se pueden agregar defectos. La notificación puede incluir múltiples defectos y enmendarse a medida que se conozcan nuevos, pero el caso procede a juicio únicamente por los defectos que fueron notificados o que están razonablemente relacionados con ellos (s. 558.004(11)). Un recorrido minucioso antes de la primera notificación reduce las enmiendas posteriores.
¿Qué declaraciones del propietario y de la HOA son importantes?
Los propietarios y residentes saben cuándo comenzaron las filtraciones, qué reparaciones se intentaron y quién vino a revisar. Un investigador toma sus declaraciones desde el inicio y recopila lo que conservaron: correos electrónicos con el constructor, solicitudes de garantía, registros de llamadas de servicio, facturas de reparación y sus propias fotografías. En el caso de las asociaciones, las actas de la junta, los registros de mantenimiento y los registros de quejas de los propietarios ayudan a determinar cuándo se detectó un problema por primera vez. El personal anterior del proyecto y los trabajadores de oficios que ya se han ido pueden localizarse mediante una investigación lícita de registros públicos.
¿Cuáles son los plazos de respuesta después de entregada la notificación?
La “entrega” significa correo certificado con un registro del USPS de la entrega o del intento de entrega a la última dirección conocida, entrega en mano, o un mensajero con evidencia escrita de la entrega (s. 558.002(9)), de modo que confirmar las direcciones es parte del trabajo. Después de la entrega, el destinatario puede inspeccionar dentro de los 30 días (50 para una asociación grande) (s. 558.004(2)). Las partes a quienes se les remite la notificación responden a ella dentro de los 15 días (30) (s. 558.004(4)). El destinatario debe entregar una respuesta por escrito al reclamante dentro de los 45 días (75): una oferta de reparación, una oferta de pago, una combinación, una declaración que dispute el reclamo, o una declaración de que su aseguradora decidirá sobre el pago (s. 558.004(5)). Si disputa el reclamo o no responde a tiempo, el reclamante puede proceder sin más notificación (s. 558.004(6)); una oferta oportuna debe ser aceptada o rechazada dentro de los 45 días (s. 558.004(7)).
Cualquiera de las partes también puede solicitar, invocando la s. 558.004(15), un intercambio dentro de los 30 días de planos de diseño, especificaciones, planos de obra terminada (as-built), fotografías y videos, informes de expertos, subcontratos, órdenes de compra y registros de mantenimiento. Un expediente de investigación bien organizado hace que la parte del reclamante en ese intercambio sea sencilla.
¿Cómo afectan los plazos de prescripción y de prescripción extintiva (repose) el calendario?
Entregar la notificación suspende el plazo de prescripción (limitations period) respecto de las personas cubiertas por el Capítulo 558 y de cualquier fiador de la garantía, generalmente hasta 90 o 120 días después de la entrega, o 30 días después de que finalice un período aceptado de reparación o pago (s. 558.004(10)). No suspende ningún plazo de prescripción extintiva (statute of repose) (s. 558.004(1)(d)). Conforme a la s. 95.11(3)(b), F.S., una acción fundada en el diseño, la planificación o la construcción de una mejora a bienes inmuebles tiene cuatro años, contados a partir del certificado de ocupación o de terminación (o a partir del descubrimiento, en el caso de un defecto latente), y en todo caso debe iniciarse dentro de los siete años. Esas fechas provienen de los registros de permisos, lo cual es una razón más para obtenerlos primero. El estatuto también pide a los reclamantes que procuren entregar la notificación dentro de los 15 días posteriores al descubrimiento de un defecto (s. 558.004(1)(c)).
Para saber cómo definimos el alcance de este trabajo con bufetes de abogados, consulte nuestro enfoque para investigar un caso antes de presentar la demanda y nuestros servicios para abogados. Miami Private Investigations tiene licencia en Florida bajo la licencia de agencia A1800135. Los abogados pueden llamar al (305) 686-7826 o contactarnos para una consulta confidencial.